S 1. januarjem je začel veljati  Zakon o davku na nepremičnine (Ur. list RS št. 101/2013), ki uvaja povsem nov sistem odmere davka na nepremičnine. Z novim zakonom prenehajo veljati: davek od premoženja, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, pristojbina za vzdrževanje gozdih cest in začasni davek na nepremično premoženje večje vrednosti.

S sprejemom Zakona o davku na nepremičnine slovenske Občine nimajo več pristojnosti za določanje meril in pogojev za odmero davka na nepremičnine, saj so merila (davčna osnova, davčne stopnje, davčni zavezanci, druga merila) v celoti določeni v zakonu.

Nov davek si delita država in občina v polovičnem deležu. Nov davek bo bistveno višji od sedanjega ključne dajatve – nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. V povprečju bo davek na ravni države 2 krat višji od nadomestila, vendar pa bodo razlike lahko zaradi neprimerljivega sistema in drugačnih meril za posameznika in v posamezni občini tudi bistveno drugačne.

Davčni zavezanec

Davčni zavezanec za plačilo davka je praviloma lastnik, zakon pa določa tudi druge primere (upravljavci, imetniki osebne služnosti, neposredni uporabniki, lizingojemalci, agrarne skupnosti, najemniki denacionaliziranih stanovanj).

Davčna osnova

Predmet obdavčitve so vse nepremičnine, ki so na presečni datum 1. januar leta odmere evidentirane v registru nepremičnin ali izpolnjujejo pogoje za to, da bi morale biti evidentirane v registru nepremičnin. S tem bodo zajete skoraj vse nepremičnine. Za razliko od nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ki se je odmerjal le za stavbe in stavbna zemljišča, bodo tokrat prvič obdavčena tudi kmetijska in gozdna zemljišča.

Davčno osnovo predstavlja posplošena tržna vrednost, kot je pripisana posamezni nepremičnini v registru nepremičnin. Za leto 2014 bo davek odmerjen na podatke veljavne na dan 1. april 2014, za naslednja leta pa na dan 1. januar tekočega leta. V letu 2014 in 2015 velja še posebno znižanje davčne osnove za stanovanjske nepremičnine in sicer za leto 2014 v višini 80 % posplošene tržne vrednosti in v letu 2015 90 % posplošene tržne vrednosti.

Znižanje davka za posebne kategorije zavezancev

Zakon predvideva znižanje davka:

• za 50 % za zavezance, ki so upravičeni do prejemanja denarne socialne pomoči ali varstvenega dodatka (po uradni dolžnosti),
• za 30 % za zavezance invalidne osebe, ki se gibljejo s pomočjo invalidskega vozička oziroma zavezance, ki živijo v skupnem gospodinjstvu z invalidno osebo (na podlagi odločbe ZZZS).

Oprostitve

Zakon v nekaterih primerih predvideva tudi oprostitve davka na nepremičnine. Oprostitve davka so z zakonom zelo omejene. Vezane so na tuja predstavništva, mednarodne organizacije, inštitucije EU, humanitarne organizacije, javno dobro, kulturne spomenike, sakralne objekte, varovalni gozdovi, gozdni rezervati in gozdovi s posebnim namenom brez ukrepanja in neplodna zemljišča s šifro dejanske rabe 5000 (nerodovitno ali nedostopno) in 6000 (zemljišča, prekrita z golimi skalami, peščene plaže in sipine, prodnate površine ob oziroma v vodotokih, melišča).

Z vidika posameznikov je posebej pomembna oprostitev za javno dobro. Ker javno dobro (predvsem javne ceste) v veliki meri še ni lastniško urejeno in vpisano v zemljiško knjigo, zakon predvideva, da se kot oprostitev za javno dobro, ki ni evidentirano v zemljiški knjigi, upošteva:

• zmanjšanje davčne osnove za delež površine zemljišč pod kategoriziranimi cestami, gozdnimi cestami in železnicami, določenih na podlagi zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture ali banke cestnih podatkov pri ministrstvu, pristojnemu za infrastrukturo;
• zmanjšanje davčne osnove za delež površine zemljišč, ki so v registru nepremičnin evidentirana z dejansko rabo vodna zemljišča.

Obvestilo o podatkih o nepremičninah z informativnim izračunom davka

Predvidoma v sredini februarja bo Geodetska uprava vsem davčnim zavezancem poslala informativni izračun davka na nepremičnine. Predlagamo, da vsi zavezanci ponovno natančno pregledate informativni izračun in predvsem pravilnost podatkov o nepremičnini. Če podatki ne izkazujejo dejanskega stanja v naravi, jih lahko spremenite:

• v aplikaciji Spreminjanje podatkov o nepremičninah,
• prek vprašalnikov registra nepremičnin ali 
• na območnih geodetskih upravah.

Podatke bo možno spreminjati do 31. marca 2014.

Zvišana davčna stopnja za nerezidenčnost

Iz vidika plačila davka za stanovanjske nepremičnine je izjemno pomembna posebna davčna stopnja za nerezidenčnost. Ta je kar 3,3 krat višja od davčne stopnje za rezidenčne stanovanjske
nepremičnine. Lastniki večjega števila stanovanjskih nepremičnin oziroma lastniki stanovanjskih nepremičnin, ki na svoji nepremičnini nimate prijavljenega stalnega prebivališča, morate biti na to še posebej pozorni. V primeru vrednosti stanovanjske nepremičnine 200.000 EUR boste namreč za rezidenčno nepremičnino za leto 2014 plačali 240 EUR davka (200.000 EUR*0,8*0,15%), v enakem primeru pa za nerezidenčno nepremičnino kar 800 EUR davka.

Za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino se šteje stanovanjska nepremičnina v kateri ima na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, zavezanec prijavljeno stalno prebivališče, oziroma zavezanec, ki ni državljan Republike Slovenije, prijavljeno stalno ali začasno prebivališče. Če ima nepremičnino v lasti več solastnikov oziroma skupnih lastnikov, se za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino šteje delež nepremičnine solastnika oziroma idealni delež skupnega lastnika, ki ima na njej prijavljeno stalno prebivališče. Za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino se šteje tudi nepremičnina, v kateri je v letu pred letom, za katerega se davek odmerja, v evidenci trga nepremičnin v skladu s predpisi, ki urejajo množično vrednotenje nepremičnin, najmanj šest mesecev evidentiran najemni pravni posel neprofitne oddaje ali oddajanje na prostem trgu. Vse ostale stanovanjske nepremičnine se štejejo za nerezidenčne.

Vloga občine

Vloga občine je v novem davku na nepremičnine zelo omejena. Občina več ne določa meril in pogojev za odmero davka. Občini je z zakonom sicer dana pravica, da polovični delež davka, ki pripada občinskemu proračunu zviša ali zniža do 50 %. Vendar pa je znižanje v prvih treh letih (2014, 2015 in 2016) prepovedano. Drugega vpliva na višino davka na nepremičnine Občine nimajo.

Občina je v novem sistemu tudi davčni zavezanec. Davek na nepremičnine se po novem zakonu plačuje tudi za objekte v občinski lasti, za objekte družbene javne infrastrukture kot so šola, vrtec, občinska upravna stavba, ipd.

Občina tudi ne more vplivati na druge podatke za odmero davka na nepremičnine, razen za že omenjene podatke o zemljiščih pod kategoriziranimi občinskimi javnimi cestami in za podatke o zemljiščih za gradnjo stavb. Za vse ostale podatke so pristojne druge inštitucije v veliki meri pa tudi sam lastnik nepremičnine.

Prejem odločbe

Odločbe bodo zavezancem v letošnjem letu odposlane najkasneje do 31. maja 2014. V primeru, da odločbe do 15. junija 2014 ne boste prejeli, morate o tem obvestiti davčni organ najkasneje do 30. junija 2014. V tem primeru boste prejeli odločbo do 15. julija 2014.

Po prejemu odločbe boste imeli zavezanci možnost plačila davka (v letu 2014) v več obrokih, odvisno od višine odmerjenega davka.

V primeru nestrinjanja s podatki na odločbi, imate zavezanci možnost pritožbe na davčni organ v roku 15 dni od vročitve odločbe. Pritožba ne zadrži izvršitve.

Kazenske določbe

Radi bi vas opozorili tudi na visoke predpisane kazenske določbe v primeru, če zavezanec za davek skladno s predpisi o evidentiranju nepremičnin ne sporoči pravih ali popolnih podatkov o lastniku, uporabniku, najemniku ali upravljavcu nepremičnine oz. podatkov o legi in obliki, površini, dejanski rabi ter o drugih podatkih o nepremičninah, ki se zagotavljajo z vprašalnikom registra nepremičnin. Globe za pravne osebe se namreč gibljejo od 2.000 do 10.000 EUR (1.000 do 4.100 EUR za odgovorno osebo pravne osebe) ter od 200 do 1.200 EUR za fizične osebe.

Kje uredite podatke o nepremičninah?

Lastniki nepremičnin morate skladno s predpisi o evidentiranju nepremičnin v registru nepremičnin zagotavljati popolne in pravilne podatke, in sicer:

• podatke o lastniku, uporabniku, najemniku in upravljavcu nepremičnine
• podatke o legi in obliki, površini, dejanski rabi ter 
• drugih podatkih o nepremičninah, ki se zagotavljajo z vprašalnikom registra nepremičnin.

Lastniki nepremičnin lahko uredite podatke v registru nepremičnin:

• v aplikaciji Spreminjanje podatkov o nepremičninah,
• prek vprašalnikov registra nepremičnin ali 
• na območnih geodetskih upravah.

Če želite urediti podatke v registru nepremičnin v eni izmed geodetskih pisarn, se lahko za obisk pisarne naročite:

• na brezplačni telefonski številki 080 22 15 (od ponedeljka do četrtka od 7.30 do 15.30 in ob petkih od 7.30 do 14.30) ali
• prek aplikacije Spreminjanje podatkov o nepremičninah .

Na območnih geodetskih upravah lahko lastniki nepremičnin urejate podatke o lastništvu, površinah in dejanski rabi delov stavb.

Nekaterih podatkov lastniki nepremičnin ne urejate na Geodetki upravi, ampak neposredno pri organih, pristojnih za vodenje in vzdrževanje določenih evidenc.

Prav tako boste nekatere podatke (npr. zemljišča pod cestami in železnicami) lahko urejali šele po prejemu obvestila z informativnim izračunom davka.