Na Upravni enoti Žalec zaznavamo povečano število poizvedb, kako do uporabnega dovoljenja za gradbeni objekt, novogradnjo ali obstoječo hišo. Zato smo se odločili, da našim strankam in drugim zainteresiranim, fizičnim in pravnim osebam, ki jih ta zakonska vsebina zanima, tudi po tej poti posredujemo nekaj osnovnih informacij o uporabnem dovoljenju.

Začnimo z obrazložitvijo, da je uporabno dovoljenje posamični upravni akt – odločba, s katero upravna enota, v tem primeru pristojni državni organ, po ustreznem postopku dovoli uporabo objekta, stavbe ali drugega gradbenega objekta, ki s tem postane legalen. Uporabno dovoljenje je pogoj za začetek uporabe objekta, za katerega je po zakonu predpisana pridobitev gradbenega dovoljenja, razen ko gre za nezahtevni objekt.

Veljavni zakon, ki določa pomen in postopek za izdajo uporabnega dovoljenja, je Gradbeni zakon (GZ-1). GZ-1 se sicer uporablja od junija 2022, vendar je ureditev uporabnega dovoljenja tako rekoč nespremenjena oziroma enaka prejšnjemu Gradbenemu zakonu (GZ) iz leta 2018. Prejšnji GZ je določal, da je pridobitev uporabnega dovoljenja pogoj za določitev hišne številke. Pred 1. junijem 2018, ko je začel veljati prejšnji GZ, je zakonodaja omogočala pridobitev hišne številke brez uporabnega dovoljenja. V praksi je zato prihajalo do napačnih domnev, da je objekt legalen že s pridobitvijo hišne številke in vrisom objekta v zemljiški kataster na pristojni geodetski upravi. To seveda ni pravilno razumevanje zakonske ureditve.

Veljavni zakon (GZ-1) torej določa, da je za pridobitev hišne številke treba predhodno pridobiti uporabno dovoljenje. Zakon določa natančne pogoje, tako za gradnjo kot  za uporabo novih objektov, pri čemer je treba ločevati med zahtevnimi (kot so npr. večji industrijski objekti), manj zahtevnimi (npr. enostanovanjske hiše), nezahtevnimi (npr. nadstreški in garaže do 50 m2) in enostavnimi objekti (manjše pomožne stavbe velikosti pretežno do 20 m2). Za vse, razen za enostavne objekte, zakon predpisuje obvezno pridobitev gradbenega dovoljenja in prijavo začetka gradnje.

Redna pridobitev uporabnega dovoljenja za novozgrajene objekte

Za postopke redne pridobitve uporabnega dovoljenja je investitorjem novozgrajenih enostanovanjskih hiš po GZ-1 omogočeno, da namesto obsežnega in zahtevnega dokazila o zanesljivosti objekta za izdajo uporabnega dovoljenja predložijo le izjavo nadzornika, da so dela dokončana v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje ter da objekt izpolnjuje bistvene zahteve. Vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja je treba vložiti v 30 dneh na krajevno pristojni upravni enoti po koncu gradnje. Vlogi je treba priložiti projektno dokumentacijo izvedenih del ter podpisani izjavi projektanta in nadzornika, da so dela izvedena skladno z gradbenim dovoljenjem. Za novozgrajene enostanovanjske stavbe zakon dopušča izjemo, da se lahko uporabno dovoljenje izda, če stavba še nima fasade. V tem primeru se namesto dokazila o zanesljivosti objekta priloži le izjava nadzornika, da so dela dokončana v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje ter da objekt izpolnjuje bistvene zahteve, razen pri fasadi. V takih primerih mora investitor fasado dokončati najpozneje v treh letih po izdaji uporabnega dovoljenja.

GZ-1 poleg ureditve rednega uporabnega dovoljenja za novozgrajene objekte določa poenostavitve za obstoječe enostanovanjske stavbe, za katere uporabno dovoljene (še) ni bilo pridobljeno. Zakonska ureditev tako ločuje med kategorijami objektov in delov objektov, za katere doslej ni bilo pridobljeno niti gradbeno niti uporabno dovoljenje, ter tistimi obstoječimi objekti, ki že imajo gradbeno dovoljenje.

Legalizacija in pridobitev uporabnega dovoljenja

V prvo kategorijo spadajo objekti, zgrajeni vsaj do faze grobih gradbenih del brez gradbenega dovoljenja najpozneje do 17. novembra 2017. Zahtevi za legalizacijo se priloži poenostavljena projektna dokumentacija skupaj z mnenji pristojnih mnenjedajalcev (občine, upravljavcev gospodarske javne infrastrukture varovalnih pasov in varovanih območij …) in dokazilo o poravnanem komunalnem prispevku. Zakon določa, da je zadnji rok za vložitev zahteve 1. junij 2027 in ga ni mogoče podaljšati. Še preprosteje in ceneje od opisanega postopka je mogoče legalizirati t. i. objekte daljšega obstoja, v celoti zgrajene in predane v uporabo najpozneje do 1. januarja 2005. K zahtevi je treba priložiti posnetek obstoječega stanja (tlorise vseh etaž z osnovnimi merami in seznamom prostorov, prereze in poglede), dokazilo o daljšem obstoju ter potrdilo o plačanem komunalnem prispevku. V obeh primerih mora biti objekt vpisan v katastru nepremičnin, za nelegalno gradnjo se v posebnem postopku odmeri še nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. Ob tem velja upoštevati, da objekt ali del objekta, ki pridobi opisano odločbo o legalizaciji ali dovoljenje za objekt daljšega obstoja, ni nelegalen ali neskladen in se zanj šteje, da ima uporabno dovoljenje.

Uporabno dovoljenje za objekte z gradbenim dovoljenjem

V drugo kategorijo spadajo vsi objekti, ki so bili zgrajeni na podlagi predhodno izdanega gradbenega dovoljenja in se jim po novem GZ-1 izda uporabno dovoljenje za obstoječe objekte po poenostavljenem, hitrem in stroškovno ugodnem postopku. Možna sta dva načina pridobitve tovrstnih uporabnih dovoljenj. Prvi način velja za objekte, zgrajene skladno z gradbenim dovoljenjem najpozneje do 1. januarja 2005, drugi pa izključno za enostanovanjske stavbe, zgrajene in predane uporabi pred 1. junijem 2018. V obeh primerih za pridobitev uporabnega dovoljenja zadošča zgolj izjava pooblaščenega strokovnjaka, da je objekt zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenjem. Objekt pa mora biti vpisan še v kataster nepremičnin, zanj ne sme biti izrečen inšpekcijski ukrep v zvezi z nevarno gradnjo. Zakon za te primere določa, da se v postopek ne vključujejo stranski udeleženci (npr. lastniki sosednjega zemljišča).

Domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po GZ-1

GZ-1 opredeljuje še objekte, za katere po zakonu velja, da imajo pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje, o čemer se na zahtevo stranke izda odločba. Odločba se nanaša na vse stavbe, zgrajene pred 31. decembrom 1967, in enostanovanjske stavbe z gradbenim dovoljenjem, ki se jim po 1. januarju 2003 ni spremenila namembnost in so v uporabi. Nadaljnji pogoj je vpis zemljišča, na katerem je stavba zgrajena, v zemljiški kataster. To velja tudi za posamezna stanovanja v etažni lastnini, ki so bila rekonstruirana na podlagi gradbenega dovoljenja, izdanega na podlagi dosedanjih predpisov, ter za objekte, ki so bili pred 9. novembrom 1996 zgrajeni na podlagi priglasitve in se jim po tem datumu namembnost ni spremenila. 

Ker v prostoru obstaja vrsta različnih primerov dejanskih stanj, povezanih z gradnjo, je za lastnike objektov zagotovo  pomembna novost GZ-1, ki dopušča možnost združevanja različnih postopkov legalizacije in pridobivanja uporabnih dovoljenj v primerih, kadar so bile na obstoječem objektu (ki ima/nima pridobljenega gradbenega in/ali uporabnega dovoljenja) izvedene posamezne gradnje. GZ-1 jim omogoča legalizacijo glede na predvideni čas gradnje. Zakon torej dovoljuje legalizacijo posameznega dela objekta ali posameznega posega na objektu, vendar ne tako, da se dovoljenje pridobi le za posamezni del, medtem ko je preostali del objekta še vedno nelegalen. Združevanje postopkov pridobivanja gradbenih in uporabnih dovoljenj za objekte je mogoče le na način, ki je skladen z namenom zakona, da se omogoči izpolnitev osnovnega pogoja, po katerem ima celoten objekt gradbeno in uporabno dovoljenje.

Simona Stanter