Naslednje vrstice so namenjene predvsem tistim lastnikom objektov, ki objekte uporabljajo brez uporabnega dovoljenja ali v nasprotju z njim, pa tudi tistim, ki za objekt niso pridobili niti gradbenega dovoljenja. Ker je po novem Gradbenem zakonu, ki je začel veljati junija 2018, pridobitev uporabnega dovoljenja predpogoj za določitev hišne številke, katero potrebujemo tudi takrat, kadar želimo prijaviti prebivališče, so vprašanja in dileme investitorjev o uporabnem dovoljenju toliko bolj aktualna.

Kako in za kakšne objekte moramo po novem pridobiti uporabno dovoljenje?

Po izgradnji objektov, za katere je predpisano gradbeno dovoljenje, razen za nezahtevne objekte, mora investitor po novem zakonu pridobiti uporabno dovoljenje. V skladu s prejšnjim Zakonom o graditvi objektov je bilo namreč pridobivanje uporabnega dovoljenja pri stanovanjskih objektih predpisano le za večstanovanjske objekte, zdaj pa je uporabno dovoljenje med drugim pogoj, kot že zapisano, tudi za določitev hišne številke. Pri vseh gradnjah, razen pri zahtevnih objektih in objektih z vplivom na okolje, je mogoče uporabno dovoljenje pridobiti brez zapletenih postopkov in opravljenega tehničnega pregleda, mora pa investitor med drugim predložiti izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in da so izpolnjene bistvene zahteve. Za zahtevne objekte in tiste z vplivi na okolje je treba uporabno dovoljenje pridobiti v posebnem ugotovitvenem postopku na podlagi opravljenega tehničnega pregleda.

Kaj je z objekti, ki imajo uporabno dovoljenje po prejšnjem zakonu?

Za objekte, ki so izpolnjevali pogoje za gradbeno in uporabno dovoljenje po prejšnjem Zakonu o graditvi objektov, velja, da imajo pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje po novem Gradbenem zakonu, o čemer  se na zahtevo stranke lahko izda tudi odločba.

Je treba pridobiti uporabno dovoljenje za obstoječi enostanovanjski objekt?

Lastniki obstoječih enostanovanjskih nepremičnin po novem zakonu niso obvezani pridobiti uporabnega dovoljenja, razen če zaradi neskladne gradnje ukrepa gradbeni inšpektor. Ta predlaga vpis inšpektorskega ukrepa v zemljiško knjigo oziroma zaznambo na nepremičnino. Brez uporabnega dovoljenja boste imeli kot lastnik nepremičnine nemalo težav, saj takšnega objekta po novem ne morete prodati ali ga oddajati v najem.  Večinoma so to nekdanje enostanovanjske hiše, ki so jih investitorji preuredili v večstanovanjske objekte in posamezna stanovanja prodali etažnim lastnikom. Tudi če je takšna stanovanja uspelo vpisati v zemljiško knjigo, to še ne pomeni, da so skladna z gradbenim dovoljenjem.

Lastniki takšnih starejših stanovanj za uporabno dovoljenje zaprosijo na upravni enoti. Če so objekti zgrajeni skladno z gradbenim dovoljenjem, je uporabno dovoljenje izdano po razmeroma preprostem postopku. Če nepremičnina ni v skladu z gradbenim dovoljenjem, je postopek dolgotrajen in bolj zapleten, saj moramo nepremičnino legalizirati.

Novi Gradbeni zakon predvideva različne vrste legalizacije nelegalnih gradenj, izvedenih pred uveljavitvijo zakona, na podlagi katerih lahko investitor, poleg nekaterih dodatnih ugodnosti, z legalizacijo hkrati pridobi tako gradbeno kot tudi uporabno dovoljenje,  in sicer:

nelegalna gradnja daljšega obstoja (mejnik je leto 1998) in gradnja izven dovoljenih odstopanj. Nov zakon pa poleg navedenega omogoča še legalizacijo (pridobitev uporabnega dovoljenja) neskladne gradnje v okviru ugotovljenih dopustnih odstopanj od gradbenega dovoljenja.

Kot že zapisano, zakon predvideva legalizacijo neskladnih objektov, torej objektov, ki niso  zgrajeni v skladu s pridobljenim gradbenim dovoljenjem,  kot tudi legalizacijo nelegalnega objekta, za katerega investitor sploh ni pridobil gradbenega dovoljenja. Mogoča pa je tudi legalizacija neskladne uporabe objekta, za katerega je bilo pridobljeno uporabno dovoljenje. Lastnike takih objektov opozarjamo, da se rok za vložitev tovrstnih zahtevkov izteče 17. 11. 2022.

Med objekte daljšega obstoja se štejejo objekti, ki so bili zgrajeni pred 1. januarjem 1998 in se po tem datumu niso spreminjali oz. so ohranili svoj obseg in so vpisani v kataster stavb. Zahtevi za tovrstno legalizacijo je treba priložiti dokazilo o pravici do gradnje, posnetek obstoječega stanja, dokazilo o plačanem komunalnem prispevku in dokazilo o daljšem obstoju objekta. Podatki o številu tovrstnih zahtevkov na Upravni enoti Žalec kažejo, da je tovrstna legalizacija za lastnike objektov izjemno zanimiva prav iz razloga, ker hkrati z gradbenim dovoljenjem pridobijo tudi uporabno dovoljenje.

Postopek legalizacije neskladnih objektov zunaj okvirov dopustnih odstopanj od gradbenega dovoljenja ali legalizacije nelegalnih objektov je zahteven, čeprav je za izdajo gradbenega oz. uporabnega dovoljenja potrebna bistveno manj obsežna dokumentacija. S tem postopkom pa ni mogoče legalizirati objektov, ki so bili zgrajeni po 30. aprilu 2004, če gre za objekt z vplivi na okolje ali objekt, za katerega je potrebna obvezna presoja sprejemljivosti.

Še vedno pa gradbena zakonodaja ohranja tudi možnost legalizacije objektov, ki je vzpostavljal domnevo pridobljenega uporabnega dovoljenja za objekte, zgrajene pred 31. 12. 1967. Zagotovo  je to najpreprostejša vrsta legalizacije, s katero lahko lastniki tovrstnih stavb hkrati pridobijo tako gradbeno kot uporabno dovoljenje, ob pogoju, da te vse do danes niso bile spremenjene (npr. rekonstruirane, prizidane, nadzidane ipd.), kar je v praksi redkost. Enako  velja za vse enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja in so bile v uporabi na dan 1. 1. 2003, seveda ob pogoju, da je gradnja izvedena skladno z gradbenim dovoljenjem.

Kot izhaja iz zgoraj zapisanega, gradbena zakonodaja investitorjem oz. lastnikom objektov, razen obveznosti redne pridobitve uporabnega dovoljenja za objekte, dokončane po 1. 6. 2018, omogoča različne možnosti pridobitve uporabnega dovoljenja pod ugodnejšimi pogoji za tiste objekte, ki so bili končani pred tem datumom. Da bi se izognili nevšečnostim, lastnikom nepremičnin, ki  nimajo urejene gradbene dokumentacije, svetujemo, da si na Upravni enoti Žalec pridobijo ustrezno dovoljenje za dokončan objekt. Postopek pridobitve uporabnega dovoljenja je lahko za investitorja precej preprost. Čas od vložitve zahteve do izdaje dovoljenja je namreč v celoti odvisen od kakovosti in popolnosti priložene projektne dokumentacije in dokazila o zanesljivosti objekta.