S pravnega vidika je legalizacija objektov med zahtevnejšimi postopki na upravni enoti. Seveda pri razlagi zakonodaje in postopkovnih pravil ni večjih težav, saj tovrstne postopke vodijo uradne osebe z izkušnjami pri razlagi in uporabi prava, tako da to načeloma ne predstavlja  težav. Tudi takrat, ko se od primera do primera spoprimemo s kakim sistemskim vprašanjem, je poleg predpisov na razpolago sodna praksa in podpora drugih državnih organov, ki so na svojem matičnem področju vedno pripravljeni na izmenjavo strokovnih stališč in mnenj. Najzahtevnejša so pravzaprav vsebinska vprašanja, ki izhajajo iz narave stvari, stvarnih razmer oz. prakse.

V praksi se recimo (pre)pogosto dogaja, da investitorji začnejo gradnjo, ne da bi se po izkušnjah dobre prakse najprej seznanili s pogoji, se ustrezno pripravili, pridobili ustrezno gradbeno dovoljenje in si tako v nadaljevanju prihranili odvečne poti, nevšečnosti in stroške. Če se v zvezi s tem navežem na gradbeni zakon, ki se je začel uporabljati s 1. 6. 2018, je z dobrim namenom  sanacije cele vrste  anomalij v prostoru na široko odprl vrata različnim  postopkom legalizacije nelegalnih gradenj. Ugotavljanje dejanskega stanja pa še dodatno odpira vrsto vprašanj za udeležence v postopku, ki so odvisna predvsem od časa nastanka  posega in  obsega gradnje. Ker je prejšnji oz. stari zakon o graditvi objektov omogočal le legalizacijo starejših objektov (zgrajenih pred 1. 1. 1968), je razumljivo, da so lastniki mlajših nelegalnih objektov nad ponujeno priložnostjo »navdušeni«, saj imajo  možnost legalizacije tudi v novejšem obdobju. Z vsemi zakonskimi pogoji legalizacije je toliko bolj pomembno, da se vlagatelj že pred oddajo vloge vsaj okvirno seznani s postopkom, da se, kot rečeno, izogne odvečnim potem, sitnostim in stroškom. Temu je v glavnem namenjen tudi ta informativni prispevek.

Na Upravni enoti Žalec ugotavljamo, da je v Sloveniji v prostoru še veliko nelegalnih objektov zaradi različnih vzrokov, gre za tako imenovane črne gradnje.  Številke kažejo, da  smo na upravni enoti od uveljavitve nove gradbene zakonodaje, in sicer v  več kot dveh letih in pol  prejeli skupno kar 681 zahtev za različne vrste legalizacij tovrstnih gradenj (96 za objekte, zgrajene pred 17. 11. 2017, 420 zahtev za objekte, zgrajene pred 1. 1. 1996, in 165 zahtev za objekte, zgrajene pred 1. 1. 1998). V pripravi so spet nove obsežne spremembe gradbene zakonodaje, ki naj bi omogočile nove oz. dodatne vrste legalizacije, zato tudi v prihodnosti, glede na stanje v naravi, še vedno pričakujemo večje število tovrstnih vlog.

V nadaljevanju sledijo ključne informacije in poudarki glede enega izmed možnih postopkov legalizacije med investitorji »priljubljene« legalizacije objektov daljšega obstoja, za katero zakonodajalec sploh ni predpisal časovne omejitve za vložitev zahteve. Pogoj za legalizacijo je, da so bili brez gradbenega dovoljenja zgrajeni pred 1. 1. 1998 in od tega datuma dalje obstajajo v enakem obsegu in z enako namembnostjo. To pomeni, da so bili pred 1. 1. 1998 dokazljivo, ne morda zgolj verjetno takšni, kot so danes. Poleg tega je obvezen še ta pogoj, da je stavba, ki je predmet bodoče legalizacije, evidentirana v katastru stavb.

Za legalizacijo objektov daljšega obstoja se odločajo tudi investitorji oz. lastniki objektov, zgrajenih na t. i. zazidljivih zemljiščih. Posebnost te različice, ki je predstavljena v članku, pa je v tem, da po zakonu predstavlja edino možnost za legalizacijo objektov, zgrajenih na zemljiščih, ki v času nastanka objekta (in danes) niti niso bila namenjena za gradnjo. Pri legalizacijah tovrstnih objektov daljšega obstoja se namreč ne preverja skladnost s prostorskimi akti občine, niti zahtevi ni treba priložiti mnenj drugih pristojnih mnenjedajalcev glede sprejemljivosti gradnje, kot npr. Elektra, JKP, Direkcije za vode ipd. Prav tako investitorju ni treba dokazovati, ali objekt izpolnjuje bistvene zahteve, kot so npr. mehanska odpornost in stabilnost, varnost pred požarom, zaščita pred hrupom, varčevanje z energijo itd.

Poleg dejstva, da je za to obliko legalizacije treba izpolniti bistveno manj pogojev kot za druge vrste legalizacij, je za investitorje postopek daljšega obstoja ugoden tudi z vidika odmikov objekta od parcelnih mej. V rednih postopkih pridobivanja gradbenega dovoljenja ter drugih vrstah legalizacije lahko namreč velike zamude v postopkih povzročajo prav udeležbe stranskih udeležencev - mejašev. V primerih objektov daljšega obstoja pa je investitorjem zagotovljena pravna varnost tudi v primeru odmika objekta, manjšega od predpisanega. Stranski udeleženci lahko nasprotujejo le času izgradnje ter obsegu objekta in njegovi namembnosti, ne pa tudi morebitni premajhni oddaljenosti od meje.

Vlogo mora investitor oz. vlagatelj, ki želi legalizirati objekt daljšega obstoja, napisati prek predpisanega obrazca (dostopnega na državnem portalu Republike Slovenije eUprava) in jo oddati na pristojni upravni enoti. Skupaj z vlogo mora predložiti dokaz o obstoju stavbe pred 1. 1. 1998. Prav tako je treba predložiti dokumentacijo, ki vsebuje  posnetek obstoječega stanja objekta s prikazom tlorisov in prerezov vseh etaž z osnovnimi merami prostorov ter seznamom prostorov s površinami in situacijskimi pogledi na vse štiri strani fasade. Zaradi enostavnosti lahko dokumentacijo izdela sam, saj zakon ne zahteva, da jo izdela kakšen poseben  strokovnjak, kar je sicer  pogoj pri drugih vrstah legalizacij.

Vlagatelj mora upravni enoti skupaj z vlogo  predložiti še dokazilo o plačanem komunalnem prispevku. Upravna enota pred izdajo dovoljenja  odmeri tudi nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. Merila  za izračunavanje višine nadomestila so določena s posebno Uredbo. Višina nadomestila pa je odvisna od stopnje degradacije in uzurpacije prostora in se vrednoti na podlagi značilnosti območja, kjer je nedovoljena gradnja ter na podlagi značilnosti in vrste nedovoljene gradnje. Med objektom, ki nelegalno stoji na zazidljivem oz. nezazidljivem zemljišču, lahko nadomestilo variira tudi do dvakratnika višine.

Če stavba še nima hišne številke, jo bo lastnik takega objekta na podlagi izdanega dovoljenja lahko pridobil na pristojni geodetski upravi.

Morda je za lastnike objektov, ki menijo, da izpolnjujejo pogoje za njihovo legalizacijo, zanimiv še podatek, da se minimalna komunalna oskrba objekta resda ne preverja, vendar pa lastnik ni upravičen od občine zahtevati gradnje manjkajoče komunalne opreme, če je objekt zunaj določenega območja komunalnega opremljanja.

Ko je upravni akt (dovoljenje) za legalizacijo  izdan, se šteje, da objekt ni več nelegalen in da ima v času in prostoru veljavnosti pridobljeno uporabno dovoljenje. To pomeni, da sta fazi pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja združeni v enem samem dovoljenju. Edina pomanjkljivost  je pogojna veljavnost izdanega dovoljenja, česar se nekateri investitorji ustrašijo. V zvezi s tem  izrecno poudarjam, da se dovoljenje, na zahtevo vlade ali občine brez odškodninske odgovornosti sicer res lahko razveljavi, vendar le v točno določenih primerih. Zakon pravi, da samo takrat, ko  je to potrebno zaradi zavarovanja javnega interesa ob neposredni ogroženost zdravja in življenja ljudi ter okolja. Dodatna varovalka je tudi določba, da razveljavitev dovoljenja za objekt daljšega obstoja ni mogoča, če je ogroženost mogoče odpraviti z drugimi milejšimi ukrepi.

Simona Stanter