Zgodovina obdelave lesa v Podpeči je dolga in zanimiva. Že v 19. stoletju je tu stal Kobijev mlin in žaga, tradicija predelave lesa pa se je nadaljevala tudi v 20. stoletju, ko je podjetje Hoja v najboljših časih zaposlovalo okoli 400 ljudi, lesene obešalnike pa so izdelovali za eminentne proizvajalce oblačil, kot so Dior, Armani, Wolford in drugi. 

Na žalost je Hoja doživela podobno usodo kot mnoga druga slovenska podjetja. Menjave lastnikov in vodstev ter spremembe na globalnem trgu so Hojo zdesetkali, smrtni udarec pa ji je zadala vključitev v skupino AHA. Hoja je svoje zadnje obešalnike izdelala pred tremi leti, ko je podjetje konec leta 2014 pristalo v stečaju. Stečajni upravitelj ga je že trikrat neuspešno skušal prodati na dražbah, sredi avgusta pa se morda obeta zadnje dejanje – zbiranje zavezujočih ponudb za nakup zemljišča in objektov AHA Hoje. 

Vsekakor gre za privlačno naložbo, tudi zaradi bližine Ljubljane in avtoceste. Vendar pa je stanje na papirju ena resničnost, prava resničnost pa je lahko drugačna. Skozi prizmo novega lastnika smo se odpravili k tovarni in preverili, kaj ga čaka v Podpeči. 

Prihod k tovarni z mešanimi občutki 
Množica proizvodnih in poslovnih objekov danes sameva in propada. Nekatere dele zemljišča uporabljajo najemniki, ki so z dobro mero improvizacije uspeli zasilno urediti skladiščne prostore na prostem, medtem ko stavbe večinoma ostajajo prazne. Strojev ni več, ostale so gole inštalacije, ki zevajo v prazno. Še sistem daljinskega ogrevanja, ki je v preteklosti ogreval Hojo je bil razdrt in odpeljan. 

Objekti so stari in v slabem stanju. Sprehod med starimi poslopji, najstarejši so bili zgrajeni že daljnega leta 1886, najnovejši v poznih osemdesetih letih prejšnjega stoletja, pokaže kar malce strašljivo zgodbo. Stare lesene hiše razpadajo, kljub nekaterim obupanim poizkusom manjših popravil v preteklosti. Še najbolje se drži star kovinski silos med poslopji, na katerem si je svoje domovanje našla štorklja, ki žalostno bdi nad propadajočo razvalino. 

Barjanska realnost 

Največje presenečenje prinese pogled na najnovejši, leta 1985 zgrajen proizvodni objekt, ki daje vtis solidnosti, vendar že malce podrobnejši pogled nanj pokaže nekaj sumljivega, saj se objekt zdi nekako »ukrivljen«. Pogled v notranjost skozi zaprašena okna razkrije težavo, s katero se soočajo vsi graditelji na Ljubljanskem barju. Tam, kjer bi pričakovali stabilno ravno podlago, najdemo ugreznjene tlake, ki prej spominjajo na rolkarski park kot na tla proizvodne dvorane. Tla so ugreznjena, na sredini kak slab meter v globino. Kot kaže, so temelji pilotirani zgolj pod stenami stavb, medtem ko tlaki »prosto plavajo« po barju in se ugrezajo vanj. 

Kdor se bo odločil kupiti Hojo, se bo moral soočiti s težavo mehkih barjanskih tal in verjetno je prav ta težava razlog, da dvorišča in dovozne poti do poslopij niso asfaltirana, kajti nihče od prejšnjih lastnikov si ni želel valovitega asfalta, kakršnega na primer lahko vidimo v okolici trgovine Leclerc na Rudniku, kjer so se ceste zvijale in pogrezale, dokler ni bila podlaga primerno urejena. Seveda tak poseg prinaša precejšnje stroške. Novi lastnik bo moral zagristi v kislo jabolko mehkega terena in podlago ter objekte učvrstiti in zravnati. 

Z utrditvijo tal se zgodba šele začne 

Na barju je gradnja možna zgolj z vgradnjo pilotov pod temelje. Novega lastnika bo zato gradnja morebitnih novih objektov stala precej več, kot pokaže zgolj prva ocena. Za primer – glavni proizvodni objekt podjetja Hoja bi za solidno statiko ob gradnji potreboval kar 1600 pilotov. Po besedah geomehanikov je možnosti pilotiranja več, od najcenejše (in najmanj učinkovite) z lesenimi piloti in vmesnimi betonskimi elementi, kjer je ocenjen strošek približno 50 do 60 evrov na kvadratni meter, do betonskih ali duktilnih z razširjeno konico, kjer pa je strošek še precej višji, prek 100 evrov na kvadratni meter, kar bo močno podražilo gradnjo na tem zemljišču. 

Obstoječa poslopja so zaradi nekakovostne gradnje in mehke podlage v slabem stanju in kar kličejo po prenovi ali rušenju. Že omenjena največja stavba bo zaradi posedanja potrebovala korenito rekonstrukcijo, poslopja, ki so se gradila v 60. in 70. letih prejšnjega stoletja pa so lesene konstrukcije, ki jih je uničil čas in prav tako potrebujejo prenovo, tudi z vidika požarne varnosti. Pogled se ustavi še na strehah, ki jih krasijo dobre stare azbestne »salonitke«, katerih odstranitev ne bo poceni. 

Izzivov za bodočega lastnika je še več. Kompleks bo treba priklopiti na novo kanalizacijsko omrežje, težave pa so se pojavile tudi pri oskrbi z električno energijo, saj energetski transformator, prek katerega se je z elektriko napajala bivša Hoja, že dolgo »diha na škrge«, v začetku avgusta pa je dokončno izdihnil, tako da novega lastnika čaka še ena nepredvidena investicija, ki po ocenah Elektra Vrhnika stane nekaj deset tisoč evrov, zgolj za zagotovitev normalne oskrbe z električno energijo. 

Mokra in mehka podlaga pa ne vpliva zgolj na posedanje tal, temveč se ob večjih nalivih pokaže še problem podtalnice. Ta je v zgodovini redno zalivala objekte, vrhunec pa je bil leta 2012, ko je v času poplav zalilo vse objekte podjetja, ponekod celo 60 cm visoko. Spomin na poplave je še vedno viden na zunanjih zidovih in celo v notranjosti stavb. 

Porušiti ali obnoviti? 

Čeprav je zemljišče samo na prvi pogled privlačno, s seboj prinaša vrsto omejitev. Prva je omejitev namembnosti. Kot so nam povedali na občini Brezovica, so osnovne dovoljene dejavnosti na tem območju trgovske in storitvene, poslovne, obrtne in proizvodne dejavnosti, promet in skladiščenje. Spremljajoče dejavnosti pa so gostinstvo in turizem, javna uprava, razvedrilne, rekreacijske in športne dejavnosti. Prepovedane oziroma izključujoče pa so bivanje in proizvodne dejavnosti, ki izhajajo iz kmetijstva in gozdarstva. Špekuliranje z različnimi bivalnimi projekti ter predelovalnicami odpadkov ali deponijami torej ne pride v poštev. 

Naslednje so naravovarstvene in kulturne omejitve. Podjetje Hoja stoji v območju ekološko pomembnega območja in območju naravnih vrednot ter v varovalnem pasu vodotoka Ljubljanice, ki obenem meji na Krajinski park Barje, ki je del Nature 2000, zato je občina na dvoriščnem delu parcel (približno 11.000 kvadratnih metrov od skupnih 37.000) že spremenila namembnost zemljišča v nezazidljivo. Pogoje in soglasja za naravne omejitve lahko izdata Agencija RS za okolje in Direkcija RS za vode. 

Ljubljanica pa poleg naravnih prinaša še kulturne omejitve. Na tem območju je s staro strugo in skupaj s pritokom Ljubija označena kot kulturni spomenik državnega pomena in arheološko najdišče, to pa prinaša 15-metrski pas, na katerem posegi v zemljišče ob strugah niso dovoljeni. Omejitve veljajo tudi zaradi kulturne krajine Ljubljansko barje, ki je obenem tudi arheološko najdišče. Poseben režim pa velja še na eni od stavb, ki velja za profano stavbno dediščino, zato rušenje ni možno, obnova pa mora potekati pod nadzorom spomeniškega varstva. Kot so nam razložili na občini Brezovica, vse to pomeni da je pred vsakim posegom v evidentiran objekt ali območje kulturne dediščine v skladu s predpisi, ki urejajo varstvo kulturne dediščine, potrebno pridobiti kulturnovarstvene pogoje in kulturnovarstveno soglasje pristojnega zavoda za varstvo kulturne dediščine. Enako je potrebno pridobiti kulturnovarstvene pogoje in kulturnovarstveno soglasje pristojnega zavoda za varstvo kulturne dediščine tudi pred načrtovanjem gradenj in prostorskih ureditev, ki lahko vplivajo na režim varstva, ohranjanja in vzdrževanja nepremične kulturne dediščine. 

Vprašanje, ali vse skupaj porušiti ali obnoviti z naravnimi in kulturnimi omejitvami, se naenkrat še precej bolj zaplete ... 

Vso srečo novemu lastniku 

Rok za oddajo zavezujočih ponudb, ki jih zbira stečajni upravitelj mag. Branko Mavrič, je 16. avgust, izhodiščna cena za nakup žalostnih ostankov podjetja AHA Hoja pa je 950 tisoč evrov, medtem ko je likvidacijska cena zanje 1.584.353 evrov. Po ogledanem se zdi, da bo končna cena za kupca, ki bo ponudil največ, še precej precej višja, saj ga čakajo stroški obnove obstoječih objektov, če pa se bo odločil za gradnjo novih objektov, kjer bo to zaradi naravovarstvenih ali kulturoloških omejitev sploh mogoče, pa bo moral na kvadratni meter dodat še vsaj kakšnih deset ali več evrov, ki bodo pokrili pilotiranje, protipoplavno zaščito in splošno ureditev osnovne infrastrukture na zemljišču. 
 
Dušan M.