Pred dobrim mesecem so državljani z nejasnim stanjem na področju izmer nepremičnin prejeli poziv, da preverijo in izmerijo svoje hiše, vpisane v javne podatke GURS (geodetske uprave), če ne želijo biti v prekršku. Tudi name kot nepremičninskega posrednika s 15 leti prakse so se obrnili prejemniki takih »grozilnih pisem«. Tokrat je država ubrala drugačen in bolj strokoven pristop kot pred leti, ko so nestrokovne osebe, večinoma študentje, hodili po vseh domovih in pobirali izmere in letnice nepremičnin. Imamo primere, da so kamnite hiše, stare 200 let, v javno dostopnih bazah vpisane kot skoraj nove, da o napačnih izmerah notranjih površin sploh ne razglabljam. Letošnji pozivi so bili pripravljeni bolje, saj je od GURS pooblaščena Geodetska družba iz Ljubljane poslala poziv za dopolnitev podatkov do sedaj vpisanih izmer in v primeru neskladja med izmerami posameznih stanovanj in skupne izmere hiše obvestila lastnike, da je potrebna oddaja nove izmere površin skupaj s skico. V primeru, da se ne bi odzvali in podpisali njihovega predlaganega popravka izmer (ki ni točen), ali vrnili napačno izpolnjen obrazec, bi geodetska uprava predlagala prekrškovnemu organu ukrepanje v skladu s 129. členom ZEN (zakona o evidentiranju nepremičnin), ki nalaga globo med 100 in 500 evri. 

Predavatelj o legalizaciji v Horjulu je dobro znan strokovni javnosti. To je Boštjan Trobiš, ki je leta 2003 ustanovil podjetje Geonep, ki velja za enega najbolj prodornih geodetskih podjetij, saj je leta 2004 prvi v Sloveniji pridobilo certificiran dostop do nepremičninskih evidenc in v naslednjih letih doseglo največji tržni delež vpisov stavb v kataster stavb v Ljubljani. Boštjan je kot sodni izvedenec za nepremičninske evidence napisal več člankov, je član več strokovnih in stanovskih združenj, v GIZ GI je član skupine za zakonodajo in leta 2014 je pridobil tudi certifikat za svetovanje o davku na nepremičnine. 

Zemljiška knjiga se ureja s strani okrajnega sodišča in nudi javno predstavitev pravnih podatkov o posamezni nepremičnini, torej ime in naslov lastnika, morebitne dolgove (hipoteke), ki bremenijo nepremičnino, ali zaznambe sporov in stvarne in osebne služnosti – stvarne se nanašajo na parcelo, torej dovoljenja za uporabo poti, osebne pa na pravice življenja določene osebe v nepremičnini ali prepovedi prodaje. Zanimivo, da je kar 8 % lastnikov v ZK vpisanih z nepopolnimi podatki, da je nekaj deset tisoč pokojnih še vedno lastnikov in še več bivših lastnikov vpisanih kot trenutnih, kajti žal zakonodaja ne sankcionira novih lastnikov nepremičnin, če originalne in overjene pogodbe o nakupu nepremičnine v ZK ne vložijo takoj in s tem pokažejo javnosti lastništva, kar sicer ni zastonj, saj je cena vpisa odvisna od vrednosti nepremičnine in stane približno 100 evrov. Urejeno lastništvo v ZK je tudi pogoj za legalizacijo objekta. Podatkovne baze GURS pa kažejo podatke o stavbah in zemljiščih, torej stvarne, realne podatke o nepremičninah. Uporabno dovoljenje je danes zaradi pridobivanja bančnih posojil, saj jih banke v zadnjem letu zahtevajo, postalo zelo aktualna tema. Večina zgradb ima gradbeno dovoljenje, ne pa uporabnega, katerega mora izdati isti organ UE kot gradbeno, ampak šele po pregledu stavbe v naravi. Uporabno dovoljenje je torej nekakšen »tehnični pregled« novogradnje.

Predpisi v Sloveniji se vsako leto bolj zaostrujejo in čeprav je možno, da ima lastnik večstanovanjske nepremičnine vsa štiri stanovanja etažirana kot samostojne enote, vsako vpisano v svoj ZK vložek, to še ne pomeni, da so legalna. In niti denar za kazen, komunalni prispevek, projektanta, niti volja za legalizacijo, torej spremembo enodružinske hišo v večstanovanjsko, ni dovolj, če hiša leži na vasi, kjer je dovoljena gradnja do največ dvostanovanjskih stavb, zato je treba naročiti (22,70 evra) in preučiti lokacijsko informacijo za gradnjo, ki jo pripravi občinski urbanist in kjer so opredeljene omejitve gradnje ter kdo vse je soglasodajalec. Legalizacija objekta se začne z urejenim lastništvom in s točnim vrisom stavbe s strani geodeta. Projektantska hiša, ki pripravi PGD (projekt gradbenih del), ki vsebuje soglasja najmanj 8 institucij, načrt arhitekta, načrt strojnih in elektro instalacij, statika, elaborat vpliva na okolje itd., je osnova za plačilo kazni za degradacijo in uzurpacijo prostora, ki znaša za črnograditelje nekaj tisočakov, odvisno od velikosti stavbe. Glavna dajatev novograditeljev ali tistih v postopku legalizacije pa je komunalni prispevek, ki je pavšalni prihodek občine na nove bivalne površine, njegova višina pa se izračuna na podlagi velikosti parcele in stavbe ter glede na komunalno opremljenost okolice. Ob lastnem vlaganju lastnika v cesto, kanalizacijo ali ostalo javno infrastrukturo je možno doseči tudi popust, a le s trdim pogajanjem. Pohvala velja občini Horjul, saj nudi kar 50-odstotni popust za vse poštene črnograditelje, ki bodo svoje nelegalne objekte legalizirali do 28. marca 2021, torej bo do tega dne dokumentacija vložena UE v presojo (praviloma jo vsaj enkrat zavrnejo in projektant PGD dopolni, saj je zakonski rok 30 dni za odgovor UE prekratek za celostno obravnavo celotne dokumentacije). 

Pozor, sprememba enostavnih objektov brez potrebe po gradbeni dokumentaciji velja od lanske uveljavitve novega gradbenega zakona. Do lani so tako veljale garaže in nadstreški brez lastnega priklopa na elektriko in višine do 3 metrov kot legalne, če so bile velike do 30 m2, sedaj pa je drugače; mere objektov brez potrebe po dokumentaciji so: največ 20 m2 površine, do 6 m višine, 2 m globine in nosilni razpon največ 5 m. Če je površina garaže z nadstreškom od 20 do vključno 50 m2 je treba pridobiti GD (gradbeno dovoljenje) za gradnjo nezahtevnega objekta. Če bi želeli postaviti večji objekt (nad 50 m2), pa je treba vlogi za izdajo GD priložiti še PGD (projekt gradbenih del, kot za hišo). Za postavitev ograje, visoke do vključno 2 m, ne potrebujete gradbenega dovoljenja, za tako od 2 do vključno 3 m potrebujete GD za gradnjo nezahtevnega objekta (brez PGD), za ograje, višje od 3 m, pa potrebujete GD (PGD). Za podporni zid (škarpo) z višinsko razliko, višino do 0,5 m gradbenega dovoljenja ni treba pridobiti. Če je višinska razlika od 0,5 do 1,5 m je treba pridobiti GD za gradnjo nezahtevnega objekta, kakor za nadstreške 20–50 m2. Za škarpe in zidove z večjo višinsko razliko pa je treba pridobiti PGD. Prav tako ne smemo pozabiti na zadosten odmik nezahtevnega objekta od sosedov ali ceste, ki je praviloma 1,5 m (za bivalne objekte 4 m), razen če se pridobi soglasje za manjši odmik – fizične osebe morajo svoj podpis notarsko overiti.

Sebastjan Vehar