V prvih treh mesecih letošnjega leta so začeli veljati trije novi zakoni glede množičnega vrednotenja nepremičnin: novi Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin naj bi odpravil pomanjkljivosti glede zakonske opredelitve sistema vrednotenja in pravne varnosti lastnikov nepremičnin, novela Zakona o evidentiranju nepremičnin naj bi zagotovila bolj kakovostne podatke v javnih evidencah in posledično med drugim bolj kakovostno množično vrednotenje nepremičnin, Zakon o evidentiranju dejanske rabe zemljišč javne cestne in javne železniške infrastrukture pa naj bi odpravil težave pri zemljiščih, ki pripadajo javni železniški in javni cestni infrastrukturi.
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1)
Nov Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin je začel veljati 11. januarja 2018, z izjemo IV. poglavja, ki se začne uporabljati 1. avgusta 2019. Zakon ureja pravila, postopke in merila za množično ocenjevanje vrednosti nepremičnin v Republiki Sloveniji (v nadaljnjem besedilu: množično vrednotenje) za namene obdavčenja in druge javne namene, določene z zakonom. Lastniki bodo predvidoma po 1. avgustu 2019 prejeli obvestila o novih vrednostih in lahko začeli uveljavljati posebne okoliščine. Sistem množičnega vrednotenja so po navedbah Ministrstva za finance prenovili, da bi pred novim splošnim vrednotenjem nepremičnin odpravili pomanjkljivosti v prejšnjem zakonu, na katere je 2013 opozorilo Ustavno sodišče RS.
Nov zakon tako določneje opredeljuje sistem vrednotenja, tako da bo vrednosti mogoče uporabiti tudi za obdavčenje. Zakon po navedbah ministrstva merila določa v tolikšnem obsegu, da je zadoščeno zahtevam Ustave RS, hkrati pa naj bi bila ta določitev dovolj prožna, da se bo lahko pri vrednotenju sledilo spremembam na nepremičninskem trgu. Cilj je dobiti vrednosti, ki bodo čim boljši približek realnim tržnim vrednostim.
Nov zakon bo tudi omogočil sodelovanje javnosti v postopkih oblikovanja modelov vrednotenja, in sicer prek javnih razgrnitev predlogov modelov po občinah, poleg tega bo lastnikom zagotovil pravno varnost. Lastniki bodo lahko tako ugovarjali pripisani posplošeni vrednosti nepremičnine, in sicer z dokazovanjem posebnih okoliščin, ki jih siceršnje vrednotenje ne bo zajelo.
Geodetska uprava bo letos spomladi s strokovno javnostjo in tudi z občinami začela usklajevati nove modele vrednotenja. Javna razgrnitev predlogov modelov, pri kateri bo s pripombami lahko sodelovala tudi splošna javnost, pa naj bi bila jeseni. Po oblikovanju modelov bo sledilo novo generalno vrednotenje nepremičnin, nove posplošene tržne vrednosti naj bi bile na voljo 1. avgusta prihodnje leto.
S tem datumom se bo začel uporabljati tudi del zakona, ki opredeljuje uveljavljanje posebnih okoliščin. Najpogostejše posebne okoliščine bodo predvidene v Pravilniku o izvajanju zakona. Če se bo lastnik strinjal s predvidenim vplivom določene posebne okoliščine na vrednost nepremičnine, bo ta postopek enostaven.
Lahko pa bo lastnik dokazoval tudi drugačen vpliv posebne okoliščine ali kakšno drugo posebno okoliščino, ki v pravilniku ne bo predvidena. V tem primeru bo moral na svoje stroške predložiti tudi posamično cenitev, o tem pa bo presojala strokovna komisija.
Novela Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN-A)
22. februarja 2018 je začela veljati novela Zakona o evidentiranju nepremičnin, ki naj bi zagotovila bolj popolne, pravilne in kakovostne podatke v javnih evidencah in posledično med drugim bolj kakovostno množično vrednotenje nepremičnin.
Spremembe noveliranega ZEN so usmerjene k doseganju temeljnega namena zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin, ki ga določa ZEN, z dodatnimi ukrepi in aktivnostmi pa se zagotavlja sistem evidentiranja in vodenja podatkov v katastrih in registru nepremičnin ter njihova izboljšava v letih 2018–2019 tako, da bodo zagotovljene primerne podlage za kakovostnejše množično vrednotenje nepremičnin.
Pri zemljiškem katastru so določena bolj jasna pravila vodenja in usklajevanja podatkov o dejanski rabi zemljišč, ki se bodo še naprej prevzemala iz evidenc organov, ki urejajo posamezne vrste dejanske rabe (npr. kmetijska, gozdna, pozidana zemljišča) in bodo morali poskrbeti, da so podatki pravilni. Ureja se vzpostavitev skupnega sloja dejanske rabe zemljišč. Uvaja se nova geodetska storitev »lokacijska izboljšava« podatkov zemljiškega katastra. Določbe glede dejanske rabe zemljišč se bodo začele uporabljati 1. junija letos, glede lokacijske izboljšave podatkov pa po devetih mesecih od začetka veljavnosti zakona, torej novembra letos.
Ureditev katastra stavb se nadgradi s postopkom ukrepanja za nevpisane stavbe in za nevpisane spremembe podatkov vpisanih stavb, pravila za vpisovanje podatkov o lastnikih delov stavb so usklajena s pravili za vpisovanje teh podatkov v zemljiško knjigo. „Delitev“ stavbe na več delov stavbe bo za stanovanjske stavbe, zgrajene po 1. januarju 2003, po novem omejeno; dovoljeno bo le, če je bilo izdano gradbeno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo.
Bistveni podatki o stavbah in delih stavb (predvsem spreminjanje površin in dejanskih rab delov stavb) se bodo odslej lahko spreminjali le z elaboratom. Določbe glede priprave elaborata se bodo začele uporabljati po devetih mesecih od začetka veljavnosti zakona.
Pri registru nepremičnin je bolj jasno določeno vodenje podatkov o nepremičninah, med drugim se bo dosledno upoštevalo zakonsko določene pristojnosti organov, ki podatke posredujejo. Bolj jasen je tudi določen način vpisa in spreminjanja podatkov o lastniku nepremičnine.
Po novem bodo lastniki nepremičnin enkrat letno, do konca novembra tekočega leta, prejeli obvestilo, če se bodo podatki v zemljiškem katastru, katastru stavb ali registru nepremičnin spremenili in lastniki o tem ne bodo obveščeni že z upravno odločbo ali obvestilom. Med drugim bo šlo za spremembe podatkov, ki se vodijo le v registru nepremičnin (npr. letnica obnove stavbe), spremembe podatkov, ki se prevzamejo iz drugih evidenc ter se v zemljiški kataster in register nepremičnin vpišejo na podlagi grafičnega preseka, in za spremembe podatkov zaradi lokacijske izboljšave zemljiškega katastra. Določbe glede obveščanja se bodo začele uporabljati 1. junija letos.
Določila zakona glede uskladitve podatkov v katastru stavb in v registru nepremičnin se bodo začela uporabljati po devetih mesecih od začetka veljavnosti zakona. Zaradi zagotovitve povezave med mejami parcel in mejami občin se določa postopek začetne uskladitve podatkov mej občin z mejami parcel.
Preoblikovane so prekrškovne določbe zakona, za zagotavljanje učinkovitejšega nadzora nad izvajanjem ZEN se določajo širše in jasnejše možnosti ukrepanja geodetskega inšpektorja.
Zakon o evidentiranju dejanske rabe zemljišč javne cestne in javne železniške infrastrukture (ZEDRZ)
Zakon ureja določanje in evidentiranje dejanske rabe zemljišč javne cestne in javne železniške infrastrukture, posredovanje podatkov v zemljiški kataster, namen uporabe podatkov in varstvo pravic lastnikov zemljišč.
Skladno z novim zakonom bodo morali biti podatki o javni železniški in javni cestni infrastrukturi evidentirani v evidenci in v zbirnem katastru gospodarske javne infrastrukture. Podatki iz obeh evidenc bodo morali biti lokacijsko in vsebinsko usklajeni.
Zakon določa, da informacijske rešitve za vodenje evidence zagotavlja Direkcija RS za infrastrukturo, in sicer tako, da določi podatkovni model za vodenje evidence ter izmenjevalni format za posredovanje podatkov v evidenco. Ureja tudi varstvo pravic lastnikov zemljišč, ne nanaša pa se na urejanje premoženjsko-pravnih razmerij v povezavi z zemljišči.
Združenje občin Slovenije
Vir: ZDRUŽENJE OBČIN SLOVENIJE. Prenovljena prostorsko-gradbena zakonodaja, Revija Glas Občin, 2018, april, 28-29.
Povezave:
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1)
Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN-A)
Zakon o evidentiranju dejanske rabe zemljišč javne cestne in javne železniške infrastrukture (ZEDRZ)
