Prostorsko načrtovanje je skupek različnih področij, interdisciplinarna dejavnost kjer so pri prostorskih rešitvah med seboj prepletena različna področja: okolja, narave, delovanja človeka in je zelo kompleksen pojem. Občina je dolžna upoštevati veljavno prostorsko, okoljsko in ostalo področno zakonodajo, ki jo pokrivajo posamezna ministrstva, obenem pa tudi podzakonske predpise in določena pravila stroke.

V lanskem letu so državljani prejeli poskusni izračun vrednosti njihovih nepremičnin iz Geodetske uprave Republike Slovenija v povezavi z aktualnim davkom na nepremičnine. V občini Lukovica je bilo zaradi tega vloženih zelo veliko pobud za izvzeme zemljišč iz območij naselij, torej za spremembo stavbnega zemljišča v nestavbno (kmetijsko ali gozdno). Pomembno se je zavedati, da mora biti popolnoma vsak izvzem tudi strokovno utemeljen in skladen z zakonom ter predpisi, ki jih Občinam določa država oziroma za to pristojna ministrstva.

Prostorski razvoj se prvenstveno načrtuje znotraj obstoječih naselij

Vse pobude pravnih in fizičnih oseb za spremembo namenske rabe zemljišča iz kmetijskega ali gozdnega v stavbno zemljišče zaradi stanovanjskih gradenj Občina preuči oz. analizira pri pripravi osnutka prostorskega akta, ki se v skladu z zakonom najprej javno razgrne in javno obravnava, nato pa se kot predlog posreduje v mnenje posameznim nosilcem urejanja prostora, ki so ministrstva, izvajalci javnih služb in nosilci javnih pooblastil. Eno izmed pomembnejših temeljnih načel prostorskega načrtovanja, ki ga morajo upoštevati tudi občani, se glasi: Prostorski razvoj se usmerja in načrtuje na prostih, degradiranih in nezadostno izkoriščenih površinah znotraj obstoječih naselij, pri čemer ima prenova prednost pred novogradnjo.

»Širitev naselja je dopustna le v primeru, če znotraj obstoječega naselja nadaljnji prostorski razvoj ni možen.« To pomeni, da se širitev naselja usmerja najprej na proste površine v že obstoječem naselju, ne glede na to, kdo je lastnik teh zemljišč. Šele po tem, ko se izčrpajo možnosti gradnje na prostih ali degradiranih površinah znotraj naselja, se lahko naselje širi navzven z določitvijo novih stavbnih zemljišč za gradnjo.

Pri spreminjanju namembnosti zemljišč morajo biti upoštevane tudi smernice Ministrstva za kmetijstvo in gozdarstvo Republike Slovenije, ki predpisujejo: Širitev naselja je dopustna, če znotraj naselja nadaljnji prostorski razvoj ni možen. Širitev naselja je prvenstveno treba usmerjati na zemljišča, ki so manj pomembna z vidika trajnostne rabe naravnih virov, varstva kmetijskih zemljišč, ohranjanja narave in varstva kulturne dediščine in so funkcionalno povezana z obstoječim naseljem.

V skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih je širitev naselja potrebno najprej načrtovati na zemljiščih nekmetijske namenske rabe, pri čemer se razvoj naselja prvenstveno usmerja na nezazidana stavbna zemljišča. Če pa to ni mogoče, se na območjih kmetijskih zemljišč najprej načrtuje na manj kvalitetnih zemljiščih nižjih bonitet. Vse predloge posegov na kmetijska zemljišča je treba racionalizirati, utemeljiti in omejiti na nujno potreben obseg tako, da se v čim večji meri ohranjajo kmetijska zemljišča. Na podlagi teh zahtev mora Občina k predlogu prostorskega akta priložiti kmetijski elaborat, ki za vsako naselje vsebuje podatke o obstoječih nezazidanih stavbnih zemljiščih in osnovne demografske podatke.

Izvzem nezazidanih stavbnih zemljišč oz. zemljišč za gradnjo stavb

Območje naselja je s prostorskim aktom določeno območje strnjeno grajenih stavb različnih namembnosti s pripadajočimi površinami, potrebnimi za njihovo uporabo (zazidana stavbna zemljišča), in območje površin, predvidenih za širitev (nezazidana stavbna zemljišča). Skratka, bistvena značilnost vsakega naselja je zaokroženost in celovitost poselitvenega območja, ki se jo mora ohranjati. To je ena izmed zahtev, ki jo moramo upoštevati pri obravnavi pobud za izvzem zemljišč iz območja stavbnih zemljišč, torej iz naselja. Na obrobju poselitvenega območja naselja je vedno možnost, da se izvzame nezazidana stavbna zemljišča, ki se jim določi prejšnja namenska raba (kmetijska ali gozdna), medtem ko znotraj poselitvenega območja naselja določanje kmetijske namenske rabe ni možno, saj prav stavbna zemljišča predstavljajo njegovo celovitost in zaokroženost. Izjemoma se v naselju lahko določi namenska raba kot druge urejene zelene površine, ki so še vedno stavbna zemljišča z zaščitno funkcijo, niso pa namenjena gradnji (npr. na strmih in plazovitih delih naselja, pri objektih kulturne dediščine zaradi posebnih zahtev spomeniškega varstva ipd.)

»Znotraj naselja ne more biti kmetijsko zemljišče po namenski rabi, čeprav se to zemljišče dejansko uporablja za kmetijske namene. Ljudje morajo razlikovati med dejansko rabo in namensko rabo. Določanje namenske rabe, ki je s prostorskimi akti določena raba zemljišč in objektov, je pristojnost Občine, za vodenje in vzdrževanje podatkov o dejanski rabi zemljišč, ki je določena s fizičnimi elementi zemeljskega površja, ki so posledica naravnih dejavnikov ali človekovega delovanja, pa je pristojno Ministrstvo za kmetijstvo RS oziroma v zemljiškem katastru Geodetska uprava RS.«, poudarja ga. Suhadolc. Ob tem dodaja: »Zemljišče znotraj naselja je po osnovni namenski rabi lahko določeno kot stavbno zemljišče, namenjeno za gradnjo, vendar pa je do začetka gradnje to še vedno kmetijsko zemljišče po dejanski rabi in se lahko uporablja za kmetijske namene.«.

Država želi, da se z nepozidanimi zemljišči znotraj naselij, nekaj stori

Državna zakonodaja je na nepremičninskem področju trenutno usmerjena k oživitvi trga nepremičnin, predvsem, da ljudje nekaj storijo s temi nepozidanimi zemljišči znotraj naselij, ki so že dalj časa prosta za pozidavo, ne glede na to, kdo je njihov lastnik. Že z uvedbo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča je Občinam omogočila vzpostavitev regulative za dvig ponudbe prostih stavbnih zemljišč na trgu. Večina občin je to možnost tudi izkoristila, marsikatera pa tudi še ni uvedla nadomestila za uporabo nezazidanega stavbnega zemljišča.

Na državni ravni se pripravlja Pravilnik o podrobnejših pogojih za obravnavanje pobud za spremembo namenske rabe zemljišč v občinskem prostorskem načrtu (OPN). Po tem pravilniku bodo morale Občine s predpisanimi kriteriji obravnavati in analizirati vse prejete pobude občank in občanov za spremembo namenske rabe njihovih zemljišč, in sicer izpolnjevanje pogojev glede skladnosti s cilji prostorskega razvoja občine, glede upoštevanja varstvenih in varovalnih omejitev v prostoru, glede ustreznosti z vidika urbanističnih meril, glede možnosti opremljanja zemljišč za gradnjo, z vidika vzpostavljanja ali širitve razpršene gradnje in razpršene avtohtone poselitve, …

Pri prostorskem načrtovanju ni pomemben podatek o lastništvu

»Na Občini se trudimo in se poskušamo vživeti v situacijo vsakega posameznika, ki vloži pobudo za spremembo namembnosti zemljišča. Delamo v prid občanov in občank, vendar pa moramo v prvi vrsti delati zakonito.«, poudarja Tatjana Suhadolc. Občina mora upoštevati veljavno zakonodajo, podzakonske akte in navodila državnih organov in ne glede na lastništvo prostorsko načrtovati v skladu s pravili stroke. Država ima takšen – pogosto neusmiljen – pristop do tega področja, in sicer več kot imaš, več te bo to stalo. Nepremičnine niso le prednost, ampak bodo čedalje večje breme, ker želi država spodbuditi zaspan trg nepremičnin, da bi se več dogajalo in da bi na ta način tudi padle cene nepremičnin. Marsikdo se bo odločil za prodajo nepremičnine, ki jo je podedoval, prav zaradi njene obdavčitve. V teh časih dediščina ni vedno prednost, ampak breme – če posameznik nima interesa, da bi z nepremičnino kaj počel ali ne ve, kako jo bo vzdrževal, bo moral zanjo plačevati davke, … 

Obveznosti in delo Občine do nosilcev urejanja prostorske dejavnosti poleg posredovanega vloženega predloga občanov za spremembo namembnosti zemljišč

Naloga Občine ni le ta, da nosilcem urejanja prostora posreduje predlog sprememb namembnosti zemljišč. Občina mora namreč predlogu priložiti tudi raznovrstne podatke, in sicer: bilance zazidanih in nezazidanih površin v posameznem naselju, bilance predlogov za širitev stavbnih zemljišč, bilance predlogov za izvzeme stavbnih zemljišč, podatke o demografskem gibanju prebivalstva v posameznem naselju (naravni prirast prebivalstva, priseljevanja in odseljevanja), opredelitev funkcije in vloga naselja v omrežju naselij. Na področju urejanja voda je obvezna izdelava študije poplavne (ne)varnosti na območju celotne občine, na področju varovanja kmetijskih zemljišč pa že prej omenjeni kmetijski elaborat. Vsi ti podatki in strokovne podlage vplivajo na končno mnenje in odločitev posameznih nosilcev urejanja prostora o predlaganih novih širitvah stavbnih zemljišč.

Občina Lukovica ima prav tako že od leta 2005 sprejet koncept prostorskega razvoja občine. Takrat je bila zelo na široko zastavljena širitev večjih naselij v spodnjem delu občine, ki imajo največjo gostoto pozidanosti, največjo gostoto prebivalstva in največji manjko zazidljivih površin. »Ko bo Občina Lukovica s tem predlogom za širitev naselja prišla predvsem na Ministrstvo za kmetijstvo, že sedaj vemo, da se bomo morali zelo usklajevati in pogajati z njimi.«, pravi Suhadolčeva. To pa predvsem zaradi tega, ker so bile za spodnji ravninski del občine v preteklosti izvedene komasacije in hidromelioracije, financirane z državnimi sredstvi, zaradi česar so danes vsa ta območja opredeljena kot najboljša kmetijska zemljišča (K1) in s tega vidika tudi zelo varovana.

Z Ministrstvom za kmetijstvo se bo zato intenzivno usklajevalo predloge za širitve, ki so v javnem interesu (vrtec, šola, šport in rekreacija), torej tisto, kar je pomembno za občino in vse občane. Prednost v takšnih situacijah imajo tudi kmetije, če gre za selitve kmetijskih gospodarstev iz notranjosti naselja na obrobje, ali pa kakšni dobri poslovni programi. Poslovne dejavnosti z dobro strokovno utemeljitvijo so stvar posameznikov – lastnikov zemljišč in možnih investitorjev, ki so za ta namen pripravljeni vlagati sredstva. Takšnim Občina predlaga, da pri strokovno usposobljenih izvajalcih naročijo izdelavo programske zasnove s predlogom širitve, vendar pa morajo strošek kriti sami, ker Občina nima predvidenih sredstev za takšno financiranje zasebnikom. »Če ima posameznik resnično velik interes, potem bo to naredil. Dobro zastavljeno programsko zasnovo lahko država tudi odobri na nekem območju, ki je trenutno po namenski rabi opredeljeno kot kmetijsko ali gozdno. Vsaka stvar mora biti natančno opredeljena in utemeljena, kar res ni tako enostavno, kot si predstavljajo nekateri,« še dodaja sogovornica.

Prepovedano vzpostavljanje nove razpršene gradnje v prostoru

Razpršena gradnja je negativni pojav v prostoru, katere značilnost je neracionalna izraba prostora in nezadostna komunalna opremljenost in je kot taka potrebna sanacije (ZPNačrt). Vzpostavitev nove razpršene gradnje v prostoru zakonsko ni dopustna in ni sprejemljiva, zato se v prostorskem aktu določajo le območja sanacije obstoječe razpršene gradnje, predvsem z oblikovnega in komunalnega vidika ter z vidika določitve stavbne namenske rabe. Vsaka nova razpršena gradnja lahko Občini predstavlja problem zaradi zagotavljanja oskrbe s pitno vodo, odvajanja odpadnih voda, dostopa do javnih cest, zimske službe in drugo. Vsa gospodarska javna infrastruktura mora biti predvidena v večletnem načrtu razvojnih programov, ki je sestavni del občinskega proračuna, z njim pa mora biti usklajeno tudi prostorsko načrtovanje oz. načrtovanje nove poselitve.

Razpršena avtohtona poselitev je tip poselitve z nizko gostoto poselitve, ki predstavlja avtohtoni vzorec poselitve in se kot taka ohranja (ZPNačrt). Na teh območjih se ohranja poselitev z ohranjanjem prebivalstva, kateremu se prostorsko omogoči gradnjo novih stanovanjskih in gospodarskih objektov za nadaljevanje kmetijske dejavnosti (npr. zagotavljanje osnovnih bivalnih pogojev naslednikom kmetij) in je predvideno le kot območje sanacije. Neka identiteta ostaja tam že od nekdaj od prednikov, nekaj popolnoma drugega pa je, če bi se razpršena gradnja vzpostavljala v prostoru samo zato, ker si to želi lastnik zemljišča.

Odpravljanje neusklajenosti v zvezi z gradbenim dovoljenjem

Na območju občine Lukovice je veliko število objektov, ki imajo gradbeno dovoljenje, vendar so zemljišča na katerih stojijo po namenski rabi še vedno kmetijska ali gozdna. To izvira še iz časov skupne občine Domžale. Tatjana Suhadolc pravi, da v tem trenutku potekajo popravki in se na podlagi že izdanih gradbenih dovoljenj usklajujejo s pripravo novih prostorskih aktov. »Gradbeno dovoljenje pomeni avtomatsko uskladitev iz kmetijskih v stavbna zemljišča, s čimer soglaša tudi Ministrstvo za kmetijstvo in temu dejstvu nihče ne nasprotuje.«.

Neusklajenosti se pojavljajo tudi na objektih, ki nimajo gradbenega dovoljenja, saj so na robovih naselij in polovica objekta spada pod stavbno zemljišče, druga polovica objekta pa je kmetijsko zemljišče. S tem je zelo veliko dela, saj imamo glede na število prebivalstva zelo veliko naselij – kar 66 – in je potrebno za vsak objekt narediti prav posebno strokovno podlago. Ta se bo pripravljala po tem, ko bo sprejet občinski prostorski načrt (OPN). Pri spremembah bodo izdelane posebne strokovne podlage, kar pomeni, da bo treba vse najprej detajlno obdelati in potem prenesti v prostorski akt.