Izberi drugo občino
Nazadnje izbrane občine

Poišči občino

Registracija
Napoved za nedelja, 04.12.2016

pretežno jasno
Ponoči bo na jugozahodu zmerno do pretežno oblačno, drugod delno do pretežno jasno. Zjutraj bo po nekaterih nižinah nastala megla ali nizka oblačnost. Najnižje jutranje temperature bodo od -5 do -3, na Primorskem do 6 stopinj C.
-2°C | 4°C
torek, 05.12.2016
-2°C | 4°C
sreda, 06.12.2016
-2°C | 6°C
četrtek, 07.12.2016
-2°C | 4°C
Opozorila
Sobota, 3.12.2016 ob 16h
Dodatnega opozorila ni.
-2°C
4°C
pretežno jasno
Nahajaš se tukaj: Novice Gospodarstvo

Kako rešiti parcelo pred izgubo vrednosti – ......


GOSPODARSTVO

| |
17.08.2014      23:10
A A

Kako rešiti parcelo pred izgubo vrednosti – zazidljivosti?


Pri delu nepremičninskega posrednika se srečujem z različnimi zapleti in anekdotami, najbolj boleče so tiste odločitve, ki ljudem zazidljivo parcelo spremenijo v nezazidljivo. Kaj storiti?


Pogled iz zraka (Gurs)
Pogled iz zraka (Gurs)
Deli:

Vrzdenec, kraj nesrečnega imena ... za gasilca ljubljanske gasilske brigade, ki je pred nekaj leti kupil zazidljivo parcelo z veljavnim gradbenim dovoljenjem za stanovanjsko hišo. Denarja za gradnjo mu ni uspelo zbrati, zato se skupaj lotimo prodaje in po letu dni oglaševanja se vendarle pokaže resen kupec, prvi korak pa je potrdilo o namenski rabi, ki ga brez plačila takse izda občinski urbanist in prikaže vrsto parcele ter morebitne omejitve pri prodaji in parcelaciji. Šok – parcela, vredna 45.000 evrov, ni več zazidljiva!? Torej je lahko le še pašnik v bregu, ne pa družinska hiša s sadovnjakom … Ne le da je lastnik izgubil 25 % zaradi splošnega padca vrednosti zemljišč po letu 2008, izgubil je še 1000 % vrednosti zaradi padca zazidljivosti!

Pogovor z izkušenim urbanistom več primestnih občin, ki ima zato uradne ure za občane pri vsaki občini le enkrat tedensko, pokaže kruto realnost slovenske zakonodaje. Glede spremembe namembnosti zemljišč, torej postopka pridobivanja zazidljivosti, je večina dela urbanista namenjena legalizaciji črnih gradenj, ki so se postavljale v prejšnjem stoletju na nezazidljivi zemlji, po logiki »zakaj denar v banko, če ga lahko dam v zidake«. Brez soglasij in načrtov so rasle hiške kot gobe po dežju. Vstop v Evropo je še zaostril pravila gradnje, nova zakonodaja je leta 2007 sprejela take zakone, da je treba pri prvi spremembi prostorskega načrta objaviti vabilo občanom za mnenje o spremembah zazidljivosti na javnih mestih in v Uradnem listu, ne pa tudi lastnikom osebno poslati vabila ali jih obveščati glede padca zazidljivosti na njihovi parceli! Niti urbanist ne ve in ni dolžan spremljati, na katerih zemljiščih so bila izdana gradbena dovoljenja – sistem javne evidence izdanih dovoljenj je sicer država napovedala že pred leti (posamične upravne enote razpolagajo s kopijami vseh gradbenih dovoljenj in gradbenih projektov), a ga še vedno ni.

Postopek pridobivanja zazidljivosti

Občani in lastniki zemljišč vlagajo svoje želje na občino v obliki dopisa z obrazložitvijo in slikovnimi prilogami ter načrti parcelnih mej, ki so javno dostopni na straneh geodetske uprave (Gursa). Urbanist želje pregleda in sprejema prva mnenja – v kolikor gre za nujnost legalizacije objekta, ima zazidljivost seveda prednost, kot pa če se vlaga želja po zazidljivosti cvetočega travnika; interes države je namreč varovanje kmetijskih površin, saj smo izrazito nesamozadostna država, le mleka in krompirja pridelamo dovolj za lastne potrebe (pa seveda lesa, ki ga pa nimamo kje predelati v končne izdelke in se surova debla večinoma izvažajo), vse preostalo moramo uvažati. Urbanist nato izdela analizo stavbnih zemljišč, torej deleža nepozidanih stavbnih zemljišč glede na velikost celotnega naselja, pa tudi demografsko bilanco naselja – ali se skozi leta kaže upad ali rast števila prebivalcev, pri čemer upošteva tudi kapaciteto in zasedenost šole in vrtca. Proučiti je treba tudi okoljske omejitve, torej poplavno ogroženost, določila Nature 2000 in druge omejitve, pa seveda tudi prisotnost javne infrastrukture – če sta ob parceli kanalizacija in vodovod, ima prednost pred tistimi, ki tega nimajo v bližini, kajti v interesu  urbanizma kot stroke je združevanje gradbenih področij, in ne razpršena gradnja po širšem okolju (kar pa je želja večine kupcev zemljišč, ki želijo biti na samem).

Urbanist svoje predloge novozazidljivih področij, kakor tudi na novo nezazidljivih, preda naprej v obravnavo in sprejem občinskemu svetu, nakar elaborat roma naprej, v presojo in soglasje na kar 16 državnih naslovov in v primeru potencialne okoljske ogroženosti še v urad okoljskega ministra, ki izda posebno odločbo o potrebnosti celovite presoje vpliva na okolje. Sledi dodatnih nekaj mesecev dela urbanizma za okoljsko poročilo, ki spet zahteva dodatna soglasja in mnenja, in izdelavo spremenjenega prostorskega načrta, ki ponovno roma na ministrstvo. Zaplet pa se lahko zgodi, če ministrstvo ne odgovori v predpisanem roku in torej ne zahteva dodatnih okoljskih poročil – Občina Sežana je tako nadaljevala postopek, pridobila 16 soglasij države in naredila prostorski načrt po redni poti, vendar je naknadno država dosegla svoje; sodba ustavnega sodišča je prostorski načrt za celo naselje in s tem tudi zazidljivost razveljavila, saj so okoljski predpisi nad prostorskimi predpisi, zadeva pa se je nato časovno zamaknila skoraj za leto dni, ko je bil prostorski načrt vendarle sprejet in gradnja mogoča.  


Zakon o prostorskem načrtovanju določa, da se ob prvi spremembi zazidljivosti, torej uveljavitvi novega prostorskega načrta, lastniki ne obveščajo neposredno in se smatra, da sami prebirajo Uradni list, se udeležujejo javnih razgrnitev ter tam podajajo konkretne predloge in pripombe. Zelo samovoljna drža države, torej, pa vendar je država tudi razlastila male delničarje pri prenosu terjatev banke NKBM, d. d., na slabo banko … Ja, očitno bo moral imeti vsak lastnik svojega posrednika, ki bo spremljal stanje njegovega zemljišča, tako kot imajo delničarji svojega borznega posrednika!

Primer samovolje brezoviške občine

Najbolj v nebo vpijoč primer takega nespametnega početja se je zgodil pred devetimi leti v Občini Brezovica, kjer je občinski svet šel zavestno v prekršitev sklepa vlade in je samovolja občine dosegla, da se je 37 nezazidljivih kmetijskih površin spremenilo v zazidljive, s tem pa so bile takoj vsaj 50-krat vrednejše. Pa je ustavno sodišče v sporu države z občino nato odločilo v prid države in zazidljivost odvzelo, ne glede na to, da so polovico površin posamezni lastniki vmes že bogato preprodali. Le 22 zemljiščem od 37 je nato po več letih vlaganja in moledovanja lastnikov, tudi joka, kot mi pove sedanji in takratni občinski urbanist, uspelo, da so spet postala zazidljiva; od 19. julija 2004 je namreč veljal triletni moratorij zaradi spremembe zakonodaje, in prostorskih planov do leta 2007 ni bilo možno spreminjati. A po besedah urbanista je le eden od lastnikov teh nezazidljivih parcel dejansko gradil hišo zase, in ne za trg in dobiček … čeprav je bilo ravno na ta račun veliko solz in zaigranih žalostnih zgodb …

 

Birokracija melje in računa...

Spremembe prostorskih načrtov in s tem zazidljivosti so lahko zelo pereče zadeve … Investitorju marsikdaj ni jasno, kako je možno, da tu ni matematike in logike, temveč gre velikokrat za osebno mnenje birokratov, ali jim elaborat in prostorski načrt ustrezata ali ne, zato traja ponekod po pet let ali več … Take ohlapnosti puščajo prostor potencialni korupciji.

Za uvodoma omenjeno območje Vrzdenca in Horjula se je priprava prostorskega načrta začela leta 2007, leta 2009 je sledila prva javna obravnava s številnimi predlogi občanov in šele v letu 2013 je bil sprejet prvi prostorski načrt po novi zakonodaji, ki je nekaterim nekaj dal in drugim vzel, predvsem pa je dodatno omejil gradnjo zaradi poplavnih območij in vpeljal omejitve Natura 2000, ki doslej niso segale kaj dosti naprej od Ljubljanskega barja. Občina sprejema pobude za spremembo namembnosti ravno ta mesec in predvidoma pozno jeseni so možni prvi popravki največjih nelogičnosti in izgub vrednosti.  

 

Sebastjan Vehar, licenca MOP št. 454



Povezani članki
0 (Bodi prvi!)
Oceni članek
NE ZAMUDI VEČ NOBENE POMEMBNE NOVICE ALI DOGODKA IZ TVOJEGA KRAJA! x
Naroči se na brezplačno tedensko e-izdajo in bodi na tekočem o dogajanju v tvoji občini Horjul!

100 % skrbno bomo varovali vašo zasebnost in odjavili se boste lahko kadarkoli!
Komentiraj novico

Za komentiranje morate biti prijavljeni. Še nimate uporabniškega imena in gesla? Registrirajte se!
Komentarji 0 komentarjev
Za ta prispevek še ni dodanih komentarjev. Bodi prvi!


Naš časopis
Številka: 443/2
Izšla: 28.11.2016

Prelistaj E-izdajo
Koledar dogodkov Preglej vse
December 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
03.12.2016
Danes ni dogodkov.
04.12.2016 | Družabni dogodki
Miklavž prihaja na obisk
07.12.2016 | Kultura
Jazzva koncert
04.12.2016 | Družabni dogodki
Miklavž prihaja na obisk
07.12.2016 | Kultura
Jazzva koncert

Bodite prvi pri oddaji mnenja.